ZEV im Mehrfamilienhaus: Was Sie Ihren Mietern verrechnen dürfen

Die meisten Texte über den Zusammenschluss zum Eigenverbrauch erklären, wie man ihn gründet. Die Frage, an der Projekte scheitern, ist eine andere: Was darf der Strom aus dem eigenen Dach die Mieterin kosten — und was bleibt davon bei Ihnen? Seit dem 1. Januar 2025 steht die Antwort im Verordnungsrecht, Satz für Satz. Sie ist enger, als viele Offerten vermuten lassen, und zugleich besser, als Eigentümer fürchten.

Die Obergrenze: 80 Prozent, pauschal

Für die intern produzierte Energie gilt eine klare Schranke. Die Grundeigentümerin «kann der Mieterin oder dem Mieter … die internen Kosten pauschal in der Höhe von höchstens 80 Prozent der Kosten, die dieser oder diesem für die entsprechende Menge Elektrizität bei Nichtteilnahme am Zusammenschluss anfallen würden, in Rechnung stellen» (Quelle: Fedlex, Energieverordnung SR 730.01, Art. 16b Abs. 2, Fassung in Kraft seit 1.1.2025, am 13.10.2026 im Volltext geprüft).

Das ist die einfache Variante: Der Mieter zahlt für den Solarstrom vom eigenen Dach 20 Prozent weniger als beim Netzbetreiber. Kein Nachweis, keine Abrechnung über tatsächliche Kosten.

Die zweite Variante rechnet effektiv ab — und sie ist für Sie oft die bessere. Dabei gilt dreierlei (Art. 16b Abs. 3): Erlöse aus dem externen Verkauf eigener Energie sind von den internen Kosten abzuziehen; verrechnet werden darf höchstens, was die Menge extern gekostet hätte; und liegen die internen Kosten darunter, darf zusätzlich die Hälfte der Differenz verrechnet werden. Der Gesetzgeber teilt den Vorteil also hälftig zwischen Eigentümer und Mieter.

Daraus folgt eine Zahl, die Sie im Kopf behalten sollten. Je tiefer Ihre internen Kosten, desto grösser die Differenz — und die Hälfte davon gehört Ihnen. Eine Anlage, die günstig produziert, bringt nicht nur dem Mieter einen tieferen Preis, sondern Ihnen einen höheren Deckungsbeitrag.

Was Sie nicht weitergeben dürfen

Hier liegt der Punkt, an dem die meisten Rechnungen zu optimistisch sind. Das Gesetz sagt: Die Grundeigentümer «haben die mit der Einführung des gemeinsamen Eigenverbrauchs verbundenen Kosten selber zu tragen, soweit sie nicht durch das Netznutzungsentgelt gedeckt sind. Sie dürfen diese Kosten nicht unmittelbar auf Mieterinnen und Mieter oder Pächterinnen und Pächter überwälzen» (Quelle: Fedlex, Energiegesetz SR 730.0, Art. 17 Abs. 4, Fassung vom 1.1.2026, am 13.10.2026 geprüft).

Zähler, interne Messung, Einrichtung der Abrechnung: Das ist Ihre Investition, nicht die Ihrer Mieter. Laufende interne Kosten für Messung, Datenbereitstellung und Abrechnung gehören dagegen zu den internen Kosten und sind nach Art. 16b verrechenbar. Die Grenze verläuft zwischen Einführung und Betrieb — und sie wird in Offerten gern verwischt.

Die Eintrittsschwelle: zehn Prozent

Ein Zusammenschluss ist zulässig, «sofern die Produktionsleistung der Anlage oder der Anlagen bei mindestens 10 Prozent der Anschlussleistung des Zusammenschlusses liegt» (Art. 15 Abs. 1 EnV, gleiche Quelle). Anlagen, die höchstens 500 Stunden im Jahr laufen, zählen dabei nicht mit — ein Notstromaggregat rettet die Schwelle also nicht.

Fällt ein bestehender Zusammenschluss später unter die Schwelle, darf er nur weitergeführt werden, wenn die Gründe dafür bei den bestehenden Teilnehmern liegen (Art. 15 Abs. 3). Wer Anschlussleistung aufstockt — Wärmepumpe, Ladeinfrastruktur —, sollte das vorher nachrechnen, nicht nachher.

Wer mitmachen muss, und wer gehen darf

Beim Start haben Mieterinnen und Mieter die Wahl: Sie können sich für die Grundversorgung durch den Netzbetreiber entscheiden. Diesen Anspruch können sie später nur noch geltend machen, wenn die Eigentümerin ihren Pflichten nicht nachkommt (Art. 17 Abs. 3 EnG). Die Verordnung führt das aus: Das Austreten ist möglich bei Anspruch auf Netzzugang oder wenn die Eigentümerin keine angemessene Versorgung gewährleistet oder die Abrechnungsregeln verletzt — mit drei Monaten schriftlicher, begründeter Vorankündigung (Art. 16 Abs. 2 und 3 EnV).

Schriftlich festzuhalten sind mindestens drei Dinge (Art. 16 Abs. 1 EnV): wer den Zusammenschluss nach aussen vertritt, wie intern gemessen, verwaltet und abgerechnet wird, und welches Stromprodukt extern bezogen wird, samt den Modalitäten bei einem Wechsel. Von der Pflicht, Tarife zu veröffentlichen und eine Kostenträgerrechnung nach Art. 4 StromVV zu führen, sind Sie befreit (Art. 16 Abs. 4 EnV).

Was der ZEV mit dem Speicher macht

Ein Speicher im Zusammenschluss darf angeschlossen werden wie ein vergleichbarer Erzeuger oder Endverbraucher; Massnahmen gegen störende technische Einwirkungen am Netzanschlusspunkt gehen zulasten dessen, der ihn einsetzt (Art. 17 EnV). Speicher, die nur beziehen oder nur einspeisen, müssen nicht separat gemessen werden.

Wirtschaftlich ändert der Zusammenschluss für den Speicher die entscheidende Grösse: Er vergrössert die Menge, die intern verbraucht werden kann. Was vorher für sechs Rappen ins Netz ging, wird zu einer Kilowattstunde, die intern bis zu 80 Prozent des Bezugspreises trägt. Wie sich daraus eine Speichergrösse ergibt, steht in unserem Beitrag Batteriespeicher im Mehrfamilienhaus. Reicht Ihr Haus für einen Zusammenschluss nicht, lohnt der Blick auf die lokale Elektrizitätsgemeinschaft, die über die Parzellengrenze hinweg funktioniert.

Wann sich der Zusammenschluss nicht lohnt

Wenn kaum jemand tagsüber da ist. Der ZEV verteilt Produktion auf Verbrauch. Gibt es zur Produktionszeit keinen Verbrauch, verteilt er nichts.

Wenn die Anlage klein ist im Verhältnis zum Haus. Unter zehn Prozent Produktionsleistung ist er gar nicht zulässig — und knapp darüber trägt er die Verwaltung kaum.

Wenn Sie den Aufwand nicht wollen. Messung, Abrechnung, Mieterwechsel, Auskünfte: Das ist Verwaltungsarbeit, und sie bleibt bei Ihnen. Sie lässt sich auslagern, aber nicht wegdefinieren.

Was die Steuerung daran ändert

Die Regeln oben legen fest, was Sie verrechnen dürfen. Wie viel überhaupt zusammenkommt, entscheidet, wie gut Erzeugung, Verbrauch und Speicher viertelstündlich zusammenspielen — und ob die Anlage neben dem Eigenverbrauch weitere Erlöswege nutzt.

Genau das ist die Aufgabe eines Energiemanagements. Unsere EMS-KI stammt von einem Schweizer Hersteller und ist heute in über 180'000 Systemen im Einsatz. Und ein Punkt, der in keiner Liegenschaftsrechnung fehlen sollte: Jeder Franken, den sie jährlich zusätzlich erwirtschaftet, steigert den Wert der Immobilie um rund das Zwanzigfache — bei einer Kapitalisierung von 5 %. Der genaue Satz hängt von Lage und Nutzung ab.

Was Sie als Nächstes tun können

Der erste Schritt kostet nichts und dauert zehn Minuten: Rechnen Sie die Zehn-Prozent-Schwelle nach. Produktionsleistung der Anlage, Anschlussleistung des Hauses — steht das Verhältnis, ist der Rest Gestaltung.

Der zweite Schritt ist der Entscheid zwischen pauschal und effektiv. Die Pauschale ist einfach, die effektive Abrechnung bringt Ihnen die halbe Differenz. Welche in Ihrem Fall mehr bringt, zeigt unser Energie-Rendite-Simulator mit Ihren Tarifen und Ihrem Verbrauch — jede hinterlegte Marktzahl mit Quelle. Wenn Sie Ihr Objekt geprüft haben möchten: Renditepotenzial aus Ihrer Immobilie.

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Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand per 1. Januar 2026 wieder, abgerufen am 13. Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechtsberatung; massgebend ist der Wortlaut auf Fedlex. Es werden keine Erträge zugesichert.